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Acquisition ou disposition d’un immeuble locatif – impacts fiscaux

Jeudi 8 septembre 2011

Acquisition ou disposition d’un immeuble locatif – impacts fiscaux

 

Acquisition

Lors de l’acquisition, la portion fiscale peut sembler un véritable casse-tête : Que doit-on inclure dans le coût d’acquisition ? Que se passe-t-il si nous habitons l’immeuble acquis (portion personnelle) ? Comment doit-on répartir la portion terrain et immeuble ? Quelles dépenses pouvons-nous déduire contre les revenus ? Pouvons-nous amortir notre coût d’acquisition et si oui, quels sont les impacts fiscaux d’une telle décision?

 

Ces questions sont les principales questions que doivent se poser les nouveaux acquéreurs d’un immeuble locatif, car au-delà de l’investissement, des impacts fiscaux en découlent et pour éviter tout problème, il est mieux de bien traiter (fiscalement parlant) le tout initialement.

 

Disposition

Lors de la disposition, d’autres questions fusent de toute part : Comment répartir la portion immeuble et terrain ? Que faire si nous n’avons jamais réellement calculer notre coût initial d’acquisition ? Pouvons-nous déduire des dépenses locatives dans l’année de la vente ? Que faire avec les pénalités hypothécaires et la commission payée au courtier immobilier ? Si nous avons pris des déductions pour amortissement lors de nos années en tant que propriétaire, comment traiter cette portion lors de la vente? etc.

 

Encore une fois, tout comme pour l’acquisition, les questions sont nombreuses et les impacts fiscaux sont directs lors de la vente, puisque bien souvent, des impôts seront à acquitter et parfois, la facture peut être salée dépendamment de la plus-value prise par l’immeuble au courant de la possession.

 

Besoin de conseillers fiscaux pour ce type de transaction, n’hésitez pas à nous contacter. Notre expertise vous sera utile.

 

 

Patrick Pelletier, CA

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Démarrage d’entreprise

Mercredi 17 novembre 2010

Démarrage d’entreprise : Vaut-il mieux s’incorporer ou simplement s’enregistrer auprès du gouvernement ?

Lors des premiers pas de l’entreprise, plusieurs complications peuvent survenir pour le nouveau gestionnaire. Parmi tous les tracas que le propriétaire peut avoir (les impôts à payer, les taxes à remettre au gouvernement, les retenues à la source sur les paies des employés, etc.), les impôts à payer demeurent souvent, et avec raison, le facteur qui est le plus préoccupant pour le propriétaire. Avant toute chose, l’entrepreneur doit alors se demander s’il doit s’incorporer ou s’enregistrer au niveau de son entreprise.

Il est vrai qu’une société incorporée est une entité en soi (personne morale distincte du propriétaire) et les risques liés aux actionnaires (propriétaires) sont limités aux investissements versés directement dans l’entreprise. Cet avantage permet aux propriétaires d’entreprise qui sont en difficulté financière de perdre seulement leur investissement dans la société en cas de faillite de cette dernière. Cependant, pour la majorité des entreprises en phase de démarrage, les garanties initiales que le créancier exigera si l’on nécessite des prêts demanderont des garanties personnelles. L’avantage étant atténué, l’entrepreneur doit également garder en tête qu’il est responsable personnellement de certaines remises à effectuer au gouvernement.

Il est à noter également que le taux d’imposition d’une société est différent du taux d’imposition d’un particulier. Même si les dépenses admissibles en contrepartie des revenus tirés de l’entreprise sont les mêmes pour les deux types d’entreprise, la société incorporée aura souvent droit à un taux d’impôt inférieur. Les sociétés privées sous contrôle canadien ayant un revenu imposable provenant des revenus des activités de l’entreprise inférieur à 500 000 $, ont droit habituellement à un taux combiné (pour le fédéral et le provincial) d’environ 19 % (contrairement à un taux maximum de 48,2 % pour un particulier, selon le niveau de revenu imposable). Ce montant ne considère pas les montants prélevés par le propriétaire qui devront être considérés comme salaire ou dividende dans le cas de l’entreprise incorporée. Ainsi, le taux d’imposition de l’entreprise incorporée aura un impact réel pour le gestionnaire seulement si les revenus de l’entreprise sont supérieurs aux besoins de liquidités de ce dernier ou encore s’il désire réinvestir dans l’entité. Notons aussi que l’entrepreneur pourra se rémunérer de diverses façons (dividende et/ou salaire) selon les besoins de l’entreprise et ses besoins personnels. Cet avantage n’est pas applicable à l’entreprise enregistrée.

La majorité des entreprises en démarrage connaissent souvent des déficits lors des premières années d’exploitation. Ces pertes sont seulement reportables si l’entreprise est incorporée. Ceci peut donc être avantageux lorsque l’entreprise connaîtra ses premières années de rentabilité afin d’augmenter ses liquidités en évitant de payer un impôt sur les revenus.

Finalement au niveau du travail à effectuer, l’entrepreneur qui choisira d’incorporer son entreprise devra produire deux déclarations d’impôts (une personnelle et une pour l’entreprise). Cette tâche augmentera donc les frais administratifs inutilement, s’il n’y a pas d’avantage à s’incorporer par rapport à seulement avoir une entreprise enregistrée.

Plusieurs questions se posent lorsque l’entrepreneur démarre une entreprise. Il est donc important de prendre le temps d’identifier les objectifs de l’entreprise et du propriétaire afin de faire le choix le plus judicieux. Bref, il pourrait être très avantageux de contacter un expert-comptable lorsque viendra le temps de prendre cette décision. Ses conseils vous seront profitables. Contactez-nous!

Simon Poirier

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Bureau à domicile ou local externe pour l’entreprise?

Mercredi 9 juin 2010

D’abord, il est important de noter une chose, un bureau à domicile, pour fins fiscales, se défini comme étant le principal lieu d’affaires de l’entreprise, c’est-à-dire le lieu où les rencontres avec les clients se font habituellement ou où la majorité des affaires se déroulent.

Viens une phase dans une entreprise où un choix s’impose : Dois-je conserver le principal lieu d’affaires de mon entreprise à la maison ou dois-je aller vers un local commercial? Ce choix peut sembler simple pour certains, mais pour d’autres, c’est un véritable casse-tête. Il n’y a pas que l’aspect commercial qui doit être considéré, mais également les aspects financiers et fiscaux. Nous nous intéresserons ici aux côtés financiers et fiscaux seulement. L’entrepreneur doit néanmoins garder en tête qu’il y a d’autres avantages (visibilité, crédibilité, etc.) et désavantages (coûts supplémentaires) que ceux qui seront énumérés.

Un bureau à domicile permet de déduire des frais que l’on paierait de toute façon (tout le monde a besoin d’un endroit où vivre) en proportion d’utilisation de la résidence pour fins d’affaires. Le calcul se fait en pourcentage de l’utilisation pour fins d’affaires, la portion personnelle ne donnant droit à aucune déduction fiscale. Par exemple, si j’utilise 1 pièce sur 10 de ma résidence pour fins d’affaires, je peux donc déduire 10% des dépenses afférentes (la superficie et non le nombre de pièces serait également une excellente base de calcul). Voici une liste non-exhaustive des dépenses admissibles en proportion de l’utilisation pour fins d’affaires :

· Intérêts sur hypothèque (et non la portion capital)

· Taxes municipales et scolaires

· Électricité et chauffage (Hydro-Québec et Gaz Métro)

· Internet

· Téléphone

· Assurances

· Entretien (portion bureau seulement)

Un local commercial est une dépense admissible, donc déductible d’impôts. Toutefois, il s’agit d’une dépense supplémentaire, c’est-à-dire que si le loyer vous coûte 10 000$ par année, bien que la dépense soit admissible, il s’agit d’un déboursé supplémentaire pour votre entreprise. En effet, avec un taux d’imposition de 19% (comme pour la plupart des entreprises incorporées), le coût réel de votre loyer sera donc de 8 100$ - les frais connexes seront également des dépenses supplémentaires à ne pas oublier. Notons qu’un local externe donne souvent une meilleure visibilité et une notoriété accrue dans certains cas (il s’agit de cas par cas).

Finalement, le choix entre un bureau à domicile ou un local externe va dépendre de la situation économique de votre entreprise et/ou vous-même et également du type d’entreprise que vous opérez.

Si vous hésitez ou avez des questions à cet effet, n’hésitez pas à nous contacter!

Patrick Pelletier, CA

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Fiscalité et problèmes financiers

Mardi 16 mars 2010

Lorsqu’une entreprise est confrontée à des problèmes financiers, ses gestionnaires sont souvent à la recherche de fonds afin de maintenir leur fond de roulement ou procéder aux investissements nécessaires. Les voies faciles sont évidemment le financement traditionnel et la recherche d’investisseurs. Ces moyens sont décrits plus amplement sur notre site. Une avenue souvent négligée est la fiscalité. A-t-on en main des impôts d’exercices antérieurs que l’on pourrait récupérer? Pourrait-il être avantageux de devancer la fin de l’exercice financier pour accélérer les remboursements anticipés? Une réorganisation corporative permettrait-elle d’éviter de payer des impôts dans une filiale profitable alors qu’une autre doit absorber des pertes? Des achats d’équipement bien orchestrés permettraient-ils un amortissement accéléré ou une réduction de la taxe sur le capital? Ce pourrait également être l’occasion de matérialiser des gains sans charges fiscales. Il pourrait être intéressant de réévaluer la stratégie de rémunération des actionnaires afin de tenir compte de la situation.

N’hésitez-pas à communiquer avec nous pour discuter de tout cela

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Crédit pour la rénovation domiciliaire

Vendredi 16 octobre 2009

Le crédit d’impôt pour rénovation domiciliaire (CIRD) pourrait inciter plusieurs personnes  à devancer certains travaux sur leur habitation (maison, chalet ou condo). Il est important de savoir que ce crédit ne sera disponible que pour l’année fiscale 2009 (qui est du 1er janvier au 31 décembre) pour achats admissibles engagés. De plus, si vous avez droit à ce crédit, la demande pour celui-ci se fera directement dans votre déclaration de revenus de 2009 (sauf si les gouvernements décidaient de le prolonger). Puis, notons qu’il existe des différences entre le crédit accordé par l’Agence du Revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec concernant le type de crédit, la méthode de calcul et les dépenses admissibles.

 

Au niveau de l’ARC (fédéral), le crédit en est un qui est non remboursable, c’est-à-dire  que si ce crédit excède votre impôt fédéral total à payer, l’excédent ne sera pas remboursé. Les achats admissibles doivent avoir été faits après le 27 janvier 2009 et avant le 1er février 2010. Le CIRD s’applique à des dépenses admissibles supérieures à 1 000 $, mais ne dépassant pas 10 000 $, ce qui entraîne un montant maximum de crédit d’impôt non remboursable de 1 350 $ [(10 000 $ - 1 000 $ × 15 %] - avec l’abattement du Québec (pour les résidents de la Province de Québec), le taux de crédit réel n’est pas de 15% mais plutôt de 12,5% (Donc, 1 125$). Il est également important de noter que le maximum pour une famille est de 10 000$ de dépenses admissibles pour ce crédit.

 

Vous trouverez une liste non-exhaustive des dépenses admissibles et non-admissibles par l’ARC au CIRD à l’adresse suivante : http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/sgmnts/hmwnr/hrtc/lgbl-xpns-fra.html .

 

Pour ce qui est de Revenu Québec (provincial), le crédit est remboursable, c’est-à-dire que même si le crédit excède l’impôt provincial total à payer, l’excédent sera remboursé. L’exécution de ces travaux doit être confiée à un entrepreneur qualifié aux termes d’une entente conclue après le 31 décembre 2008 et avant le 1er janvier 2010 et les dépenses engagées pour faire exécuter ces travaux doivent être payées au plus tard le 30 juin 2010. Le crédit d’impôt est égal à 20 % des dépenses admissibles qui excèdent 7 500 $. La limite des dépenses donnant droit au crédit est de 20 000 $. Le crédit d’impôt maximal est de 2 500 $.

 

Vous trouverez une liste non-exhaustive des dépenses admissibles et non-admissibles par Revenu Québec à l’adresse suivante : http://www.revenu.gouv.qc.ca/fr/particulier/impots/impot/credit_remb/renovation/travaux.asp .

 

Un outil de calcul est disponible pour calculer les crédits au niveau provincial et fédéral à l’adresse suivante :

 http://www.budget.finances.gouv.qc.ca/Budget/2009-2010/fr/Reno_2009FR.html .

 

Finalement, il  est important de bien prendre notes de toutes ces particularités afin d’éviter les mauvaises surprises qui pourraient faire mal au budget.

 

La complexité de fonctionnement de ce crédit vous donne des maux de tête ? N’hésitez pas à nous contactez !

 

Patrick Pelletier, CA

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Comptes bancaires à l’étranger

Vendredi 17 juillet 2009

Est-il permis de détenir des comptes bancaires à l’étranger ?

Certainement. Aucune loi n’interdit à un citoyen canadien ou une société canadienne de détenir un compte bancaire à l’étranger, que ce soit dans un pays avec lequel le Canada a signé un traité fiscal ou dans ce qu’on appelle un « paradis fiscal ». Ce qui est problématique, c’est d’y déposer des revenus non-déclarés ou le produit de la criminalité. Un résident canadien est tenu de déclarer au Canada tous ses revenus personnels mondiaux mais peut déduire de ses impôts canadiens, dans la plupart des cas, les impôts payés à l’étranger.

Un Canadien peut aussi détenir une compagnie étrangère et ne payer de l’impôt canadien que lorsque des sommes lui seront versées personnellement, mais il faudra justifier que les revenus de la compagnie étrangère n’ont pas été réalisés au Canada.

Des règles très complexes encadrent la fiscalité internationale, laissez-nous vous aider.

Sylvain Bessette, CA

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Fini la période d’impôts des particuliers ?

Lundi 11 mai 2009

Je ne crois pas ! En effet, nous avons toujours plusieurs appels de clients pendant le mois d’avril pour savoir comment payer moins d’impôts. Malheureusement il est trop tard pour les aider. Il n’existe aucun conseil ou « truc » instantané pour faire baisser le montant d’impôts à payer. Chaque année, il faut faire une analyse plus poussée de plusieurs éléments avant de pouvoir affirmer à un client qu’il pourra sauver de l’impôt pour une année donnée. BFR s.e.n.c.r.l. peut vous aider à ce niveau. En effet, notre équipe de professionnels est formée pour répondre aux questions des particuliers ainsi que pour planifier une année de manière à payer le plus bas montant possible en impôts.

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